Documents à demander lors d’une visite de bien immobilier




Cette page résume les questions à poser et les documents à demander lors d’une visite ou un achat de bien immobilier.

Documents à demander lors d’une visite de bien immobilier en vue d’un achat

  • Règlement de copropriété
  • 3 derniers PV d’Assemblée Générale
  • Comptes (taxes foncières)
  • Diagnostics parties privatives :
  • Amiante,
  • Plomb,
  • Indice énergétique,
  • Electricité,
  • Loi Carrez,
  • Risques naturels,
  • Zone inondable ?
  • Si construction d’avant 1949 : Diagnostics des parties communes avec diags. « Amiante » et « Plomb » obligatoires.
  • Si construction d’avant 1997 : Diagnostic Amiante

Questions à poser

Il s’agit d’un appartement :

  • Existe-t-il des procédure juridiques en cours ? (Entre voisins, bâtiments, à cause de fuites d’eau, non-paiement de charges, …)
  • Ravalement de prévu ?
  • Qui vend ? Particulier ou Société ? S’il s’agit d’une société, la personne a-t-elle le pouvoir pour vendre, ou a-t-elle un PV d’assemblée qui lui donne ce pouvoir ?
  • Le bien est-il hypothéqué ? Si oui, Exiger une « main levée » de l’hypothèque sur le bien.

Il s’agit d’une maison :

En plus des questions ci-dessus (sauf le « ravalement de prévu ») :

  • La maison fait-elle partie d’une copropriété ? Quel est le montant des charges et pour quelles prestations ?
  • Existe-t-il des procédure juridiques en cours ? (Entre voisins)
  • Qui vend ? Particulier ou Société ? S’il s’agit d’une société, la personne a-t-elle le pouvoir pour vendre, ou a-t-elle un PV d’assemblée qui lui donne ce pouvoir ?
  • Le bien est-il hypothéqué ? Si oui, Exiger une « main levée » de l’hypothèque sur le bien.
  • Demander si les évacuations sont raccordées au tout à l’égout ou si elles sont en fosse sceptique.
  • Si elles sont raccordées au tout à l’égout, à quelle date ont eu lieu les travaux?
  • Existe-t-il des ouvertures prévues (regards) dans les évacuations vannes, afin d’intervenir pour déboucher si besoin, sans avoir à effectuer des travaux lourds (creuser des tranchées, …).
  • Canalisations d’évacuation d’eaux de pluie, eaux usées et eaux vannes. Vérifier que les eaux de pluie sont bien séparées des eaux vannes). Coût des travaux d’environ 5000€ pour régulariser.
  • Toiture : A quand date la dernière rénovation de charpente, de tuiles et/ou de gouttière.
  • Travaux touchant à la structure (murs porteurs) ? Agrandissement, ouvertures ? lesquels et par qui ont-ils été réalisés ?
  • Type de chaudière : Gaz, Fioul, …
  • Date de dernière révision de la chaudière
  • Si cheminée, date du dernier ramonage ?

Choses à vérifier :

  • Fissures sur murs porteurs ?
  • État des canalisations cuivre (arrivées)
  • Évacuation des eaux correct ?
  • Arrivée d’eau correcte ? y-a-t-il de l’air ? (si oui, fuite quelque part)
  • État de l’électricité (disjoncteur 500mA, Mise à la terre, 1 circuit par élément pour la cuisine, fils électrique avec isolant plastique en bon état (coté compteur)
  • Distribution des prises électriques dans les pièces

Rédaction de l’avant-contrat

  • Si l’agence immobilière le rédige, elle doit bien spécifier les points A. et B. (ci-dessous) dans l’avant-contrat.

A demander avant l’avant-vente

A. LISTE DES MEUBLES AVEC ÉVALUATION DU PRIX DU BIEN IMMOBILIER LAISSE (Pas de droits à payer sur cette valeur)
B. Bien stipuler dans l’acte que LES FRAIS D’AGENCE SONT A LA CHARGE DE L’ACQUÉREUR et décomposer le prix comme dans l’exemple ci-dessous :

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Pour un prix net vendeur : 165 000 €
Commission agence : 20 000 € –> (pas de droits à payer sur cette valeur)

Prix TOTAL : 185 000
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Informations supplémentaires

Si on veut absolument acheter le bien, et que l’on a suffisamment d’argent ou encore si l’on est CERTAIN d’obtenir le prêt :

  • On peut noter une clause de renonciation de la loi SCRIVENER.

La loi SCRIVENER est une loi qui protège l’acquéreur s’il n’obtient pas le prêt dont il a fixé les limites (Ex : prêt de 120 000, à un taux de 3.50 sur 25 ans.) . Si cette condition n’est pas atteinte, l’acquéreur ne doit rien au vendeur, pas même l’avance.
Par contre, si l’on renonce à cette loi, l’achat devient obligatoire, et c’est à la charge de l’acquéreur de trouver un moyen de payer, ou d’obtenir un prêt pour la date fixée. Le vendeur devra donc toucher la somme totale le jour de la vente.

Promesse de vente

Paiement à prévoir

  • 10% de la somme totale à remettre au notaire (à payer lors de la signature de la promesse de vente). S’il existe un lien de confiance, il peut être décidé entre l’acquéreur et le vendeur que 5% de la somme totale suffisent.

L’acquisition du bien immobilier

Remboursements à prévoir

En plus du prix de vente du bien, l’acquéreur doit rembourser au vendeur :

  • Remboursement au vendeur du prorata des charges (si appartement)
  • Remboursement au vendeur du fond de roulement (si appartement)
  • Remboursement au vendeur du prorata de la taxe foncière

Et le vendeur doit rembourser à l’acquéreur :

  • Les travaux votés mais non appelés ( = non facturés) le jour de la vente. Ceci se base sur une estimation du syndic. Cette estimation est définitive. Si les travaux coutent plus cher ensuite, on ne peut plus rien demander au vendeur. (si appartement)

PS : Et en cas de doute, consultez votre notaire !